CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAL ASPECTOS ESSENCIAIS

RUI LEAL

Na sequência da crise do sector imobiliário o mercado do arrendamento acabou por sentir um incremento gradual na sua relevância e utilização, muito até por força das restrições do sector bancário ao financiamento à aquisição de habitação própria e permanente.

Se o mercado de arrendamento e respectivas regras contratuais são, por norma, e na sua essência, razoavelmente conhecidos do público em geral, ainda existem muitos aspectos que são descurados aquando da celebração de um contrato de arrendamento e que, na sua ausência, ou não consideração, podem conduzir a resultados indesejáveis e conflitos desnecessários.

Não curando agora de defender qualquer das partes envolvidas neste tipo de contratos (senhorios e inquilinos), passemos revista a alguns pontos essenciais deste tipo de contratos.

Desde logo, como em todos os contratos, é fundamental que um contrato de arrendamento seja reduzido a escrito.

Um contrato de arrendamento verbal é perfeitamente válido, mas quando celebrado nestas condições inexiste qualquer registo do acordo de vontades entre as partes, deixando ambas as posições totalmente desprotegidas no que diz respeito até aos elementos essenciais do contrato (prazo, renda e especificação e individualização do local arrendado).

Além de dever constar do contrato escrito, como elementos obrigatórios:

- identificação do imóvel;

- identificação das partes contratantes;

- existência de licença de utilização e certificação energética;

- prazo do contrato;

- montante da renda;

É altamente aconselhável que, nomeadamente:

- se descreva exaustivamente o estado de conservação do imóvel;

- se estipule que, sendo necessário executar obras, a quem incumbem e em que condições;

- se estipule forma de actualização da renda;

- se expresse autorização e/ou obrigatoriedade de celebração de contratos de água, luz, gás, comunicações;

- se clarifique a quem incumbe o pagamento das prestações de condomínio;

- se estabeleça as regras para a entrega do imóvel (vistorias, levantamento de obras realizadas) aquando do terminus do contrato;

No caso particular (hoje muito frequente) de certo imóvel ser arrendado por um casal que viva em união de facto é aconselhável que o contrato seja outorgado por ambos os sujeitos.

Esta situação é igualmente extensível aqueles casos em que se arrenda determinado imóvel para um grupo de amigos, ou estudantes, devendo todos outorgar esse contrato, para além de, nestes casos, se dever identificar as pessoas que possam habitar o imóvel.

Uma das possibilidades que a lei faculta aos inquilinos é a faculdade de denunciar (terminar) o contrato antes do terminus do prazo inicialmente definido.

Nestes casos convém ter presente as regras que a lei impõem e que, quase sempre, são esquecidas:

O inquilino, pretendendo sair do imóvel antecipadamente (antes do fim do prazo estabelecido no contrato) terá de ter em atenção que existe um pré-aviso necessário.

No caso do inquilino, este só poderá denunciar o contrato decorrido que seja 1/3 da sua duração inicial ou das eventuais renovações e com uma antecedência de 120 dias (4 meses) caso o prazo do contrato seja igual ou superior a 1 ano e de 60 dias caso seja inferior.

Quanto às obrigações do inquilino que podem fundamentar a resolução do contrato por parte do arrendatário (senhorio), para além da óbvia falta de pagamento das rendas, estão ainda incluídas:

- utilização do arrendado para um fim diverso daquele para o qual foi arrendado;

- o não uso do imóvel por mais de 1 ano;

Ainda que de forma ligeira e tópica são estes os aspectos fundamentais a levar em consideração, sendo sempre aconselhável consultar um profissional devidamente habilitado (advogado ou solicitador) no momento da celebração de um contrato deste tipo.